Yhdyskuntavaliokunta
Pöytäkirja 10.03.2026/Pykälä 23

YLKV 10.03.2026 § 23  

402/02.08.00.01.00/2025  

Lisätiedot:

Projekti-insinööri Stefan Lindholm, puh. 040 480 8650

Projekti-insinööri Mikko Tähtinen, puh. 040 167 9713

etunimi.sukunimi@kauniainen.fi

Hankkeen tausta ja tehdyt päätökset

Hankkeen lähtökohtana on Suomenkielisen opetus- ja varhaiskasvatusvaliokunnan (SOVV) 20.9.2023 (§ 64) käsittelemä ja kaupunginhallituksen 30.10.2023 (§ 179) hyväksymä Kasavuoren koulukeskuksen A-siiven päivitetty tarveselvitys. Linkki päätökseen:

https://kauniainen10fi.oncloudos.com/cgi/DREQUEST.PHP?page=meetingitem&id=2023411-7

Kaupunginhallitus käsitteli kokouksessaan 11.3.2024 (§ 41) Kasavuoren koulukeskuksen väistötiloja sekä A-siiven hanketta ja päätti hyväksyä uuden ratkaisuesityksen, jossa A-siiven tilat korjataan elinkaarta jatkavilla toimenpiteillä niin, että tiloja voitaisiin käyttää siihen saakka, kunnes korvaavat uudisrakennuksen tilat saadaan käyttöön uudella sijainnilla arviolta 8/2028. Linkki päätökseen:

https://kauniainen10fi.oncloudos.com/cgi/DREQUEST.PHP?page=meetingitem&id=2024456-7

Hankkeen valmistelua on jatkettu kaupunginvaltuuston 1.2.2010 hyväksymien (§ 4) Rakennusinvestointihankkeiden toteutusohjeiden mukaisesti tekemällä hyväksytyn hankesuunnitelman pohjalta luonnossuunnitelmat sekä siihen liittyvä alustava kustannusarvio tukemaan investointipäätöksen tekoa.

Suunnitelmat perustuvat Suomenkielisen opetus- ja varhaiskasvatusvaliokunnan (SOVV) 21.8.2024 (§ 40) käsittelemään ja kaupunginvaltuuston 16.9.2024 (§ 41) hyväksymään hankesuunnitelmaan Kasavuoren koulukeskuksen A-siiven purkamisesta ja uudisrakennuksen rakentamisesta.

Kaupunginhallitus hyväksyi 26.5.2025 (§87) Kasavuoren koulukeskuksen korvaavan uudisrakennuksen ja julkisivukorjaushankkeen luonnossuunnitelmat ja kustannuslaskelman ja vahvisti toteutuksen tavoitehinnaksi 17.000.000 €.

Kasavuoren koulukeskuksen korvaavan uudisrakennuksen hankkeen suunnittelun ja toteutuksen kilpailutuksen yhteydessä on huomioitu julkisivukorjaushanke siten, että molemmat hankkeet toteutetaan samanaikaisesti. Julkisivukorjaushanke on ollut erillisenä hankkeena päätöksenteossa. Kaupunginhallitus hyväksyi 13.6.2022 (§93) julkisivun korjaustyön luonnossuunnitelmat ja kustannusarvion. Kaupunginvaltuusto vahvisti määrärahan julkisivukorjauksen toteutuksesta 19.9.2022 (§41) 2.500.000 €.

Hankinnan kohde

Kauniaisten kaupunki (jäljempänä myös ”Hankintayksikkö”) on pyytänyt tarjouksia Kasavuoren koulukeskuksen korvaavan uudisrakennuksen ja julkisivukorjauksen kokonaisurakasta.

Kokonaisurakassa nykyisestä rakennuksesta puretaan ensin oppilashuollon siipi n. 800 kem2, tämän jälkeen paikalle rakennetaan laajennusosa n. 3 500 kem2 joka liittyy olemassa olevaan koulurakennukseen. Kun laajennusosa on valmis, puretaan A-siipi n. 2 200 kem2, ruokala ja kirjasto, minkä jälkeen samalle paikalle rakennetaan uudelleen ruokala, kirjasto ja sosiaalitilat puhdistuspalveluille sekä viimeistellään piha-alueen työt. Samaan aikaan peruskorjataan jäljelle jäävän osan julkisivut ja vesikatot. Kokonaisurakka on tarkoitus käynnistää toukokuussa 2026 ja urakan tulee olla kokonaisuudessaan valmis tammikuussa 2029.

Osatarjoukset, rinnakkaiset tarjoukset tai vaihtoehtoiset tarjoukset eivät olleet sallittuja. Hankintaa ei ollut jaettu osiin. Perustelut tälle on esitetty hankinta-asiakirjoissa. Hankintayksikkö valitsee kilpailutuksen perusteella yhden (1) tarjoajan, jonka kanssa se tekee urakkasopimuksen. Hankinnan kohde ja sille asetetut vaatimukset on kuvattu tarkemmin tarjouspyyntöasiakirjoissa. 

Hankintamenettely ja hankintailmoitus

Hankinnassa on kyse julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, ”hankintalaki”) 26 §:n mukaisen EU-kynnysarvon ylittävästä rakennusurakkahankinnasta. Hankintamenettelynä oli hankintalain mukainen avoin menettely.

Hankinnasta lähetettiin 8.12.2025 julkaistavaksi, sekä myöhemmin 16.12.2025 ja 30.1.2026 korjattu hankintailmoitus kansallisessa julkisten hankintojen ilmoituskanavassa Hilmassa (https://www.hankintailmoitukset.fi) sekä EU:n laajuisessa TED-tietokannassa (https://ted.europa.eu/). 30.1.2026 tehdyn korjauksen takia määräraika tarjouksen jättämiselle pidennettiin 6.2.2026 klo 9.00 saakka. Hankinnasta oli mahdollista esittää kysymyksiä 30.1.2026 klo 12:00 määräaikaan mennessä. Tarjoajilta edellytettiin kohteeseen tutustumista paikan päällä ennen tarjouksen jättämistä. Kohteessa järjestettiin näyttötilaisuudet 15.12.2025 ja 14.1.2026.

Tarjousten jättämisen määräaika oli 6.2.2026 klo 9:00.

Tarjousten vastaanottaminen

Hankintayksikkö vastaanotti määräaikaan mennessä yhteensä seitsemän (7) tarjousta seuraavilta tarjoajilta:

-          Arkta Rakennuskultti Oy

-          Jatke Toimitilat Oy

-          Kymppirakenne Oy

-          Lujatalo Oy

-          NCC Suomi Oy

-          Peab Oy

-          Rakennusliike Lapti Oy

Tarjoajien soveltuvuuden tarkastaminen

Hankintayksikkö tarkasti tarjouksen jättäneiden tarjoajien soveltuvuusvaatimusten täyttymisen. Tarjousten tarkastamisen perusteella kaikki tarjoajat täyttivät soveltuvuudelle asetetut vaatimukset.

Tarjousten tarjouspyynnön mukaisuus

Hankintayksikkö tarkasti soveltuvuusvaatimukset täyttäneiden tarjousten tarjouspyynnön mukaisuuden. Tarjousten tarkastamisen perusteella kaikkien tarjoajien tarjoukset olivat tarjouspyynnön mukaisia.

Tarjousten vertailu

Tarjouksen valintaperusteena on kokonaistaloudellinen edullisuus. Kokonaistaloudellisesti edullisimpana pidetään tarjousta, joka on hinta-laatusuhteeltaan paras. Kokonaistaloudellista edullisuutta arvioidaan seuraavin perustein:

-          Hinta, enintään 30 pistettä

-          Laatu, enintään 70 pistettä

HINTAVERTAILU

Tarjoajien on tullut ilmoittaa tarjouslomakkeella arvonlisäveroton kokonaisurakkahinta, jota käytetään vertailuhintana. Pienin annettu arvonlisäveroton kokonaisurakkahinta (vertailuhinta) saa enimmäispisteet 30 pistettä. Muiden tarjoajien pisteet lasketaan suhteessa pienimpään kaavalla: [pienin annettu vertailuhinta / tarjoajan vertailuhinta * 30 pistettä]. Tarjoajien on tullut myös toimittaa tarjouksensa yhteydessä hankintayksikön laatima täytetty yksikköhintaluettelo. Yksikköhinnoilla ei ole vaikutusta tarjousten vertailuun.

LAATUVERTAILU

Laatuvertailulle annettiin tarjousten vertailussa suurempi painoarvo, sillä koulukeskuksessa tulee olemaan normaalia koulukäyttöä koko rakennusurakan ajan (arviolta 2,5 vuotta). Vastaavasti rakennuksessa sijaitseva keskuskeittiö palvelee Kauniaisten kaupunkia koko rakennusurakan ajan. Lisäksi koulukeskuksen välittömässä läheisyydessä sijaitsee kolme päiväkotia. Urakan turvallinen ja tarkoituksenmukainen suorittaminen edellyttää, että rakennuksen samanaikaiset käyttäjät sekä kohteen välittömässä läheisyydessä olevat tahot huomioidaan urakan toteutuksessa ja projektisuunnittelussa. Edellä mainitut hankkeen erityispiirteet tekevät urakkasuorituksesta erittäin vaativan ja ne edellyttävät urakoitsijalta normaalia suurempaa kokonaisuudenhallintakykyä. Edellä mainitut syyt edellyttävät, että vastaava työnjohtaja sekä suunnittelusta ja talotekniikasta vastaavat henkilöt osallistuvat projektisuunnitelmien laatimiseen ja esittelyyn.

Tarjouspyynnön mukaan tarjoaja voi saada laatuvertailupisteitä seuraavasti:

1.       Projektisuunnitelma ja laadunvarmistus (enintään 40 pistettä)

Tarjoajan tuli laatia projektisuunnitelma, jossa se osoittaa mm. urakoitsijan kyvyn hallita työmaan toteutusta siten, että koulun toiminta, turvallisuus, sisäilmaolosuhteet ja kulkureitit säilyvät kaikissa toteutusvaiheissa turvallisina ja häiriöttöminä. Projektisuunnitelma toimii myös lähtökohtana urakoitsijan ja tilaajan yhteistyölle toteutusvaiheessa ja se liitetään valitun urakoitsijan kanssa solmittavan urakkasopimuksen liitteeksi.

Hankintayksikkö käytti projektisuunnitelman ja laadunvarmistuksen arvioinnissa tasapuolista ja puolueetonta arviointimenetelmää.  Projektisuunnitelman arvioi Hankintayksikön kolmihenkinen puolueeton arviointiraati. Raadissa olivat mukana kaksi (2) Kauniaisten kaupungin projektipäällikköä sekä ulkopuolinen rakennuttajakonsultti. Jokainen asiantuntija antoi omat pisteensä tarjoajan projektisuunnitelmasta, ja tarjoajan kohdasta saamat vertailupisteet laskettiin asiantuntijoiden yksittäin antamien pisteiden keskiarvona.

2.       Kosteudenhallintasuunnitelma (enintään 10 pistettä)

Tarjoajan tuli esittää hankekohtainen kosteudenhallintasuunnitelma, jossa kuvataan mm. kohteen erityispiirteisiin soveltuvat menettelyt kosteuden hallitsemiseksi kaikissa työvaiheissa. Kosteudenhallintasuunnitelma toimii myös lähtökohtana urakoitsijan ja tilaajan yhteistyölle toteutusvaiheessa ja se liitetään valitun kokonaisurakoitsijan kanssa solmittavan sopimuksen liitteeksi.

Hankintayksikkö käytti kosteudenhallintasuunnitelman arvioinnista tasapuolista ja puolueetonta arviointimenetelmää.  Kosteudenhallintasuunnitelman arvioi kolmihenkinen puolueeton arviointiraati. Raadissa olivat mukana kaksi (2) Kauniaisten kaupungin projektipäällikköä sekä ulkopuolinen rakennuttajakonsultti. Jokainen asiantuntija antoi omat pisteensä tarjoajan kosteudenhallintasuunnitelmasta, ja tarjoajan kohdasta saamat vertailupisteet laskettiin asiantuntijoiden yksittäin antamien pisteiden keskiarvona.

3.       Nimetyn vastaavan työnjohtajan referenssit (enintään 10 pistettä)

Tarjoajilla oli mahdollisuus saada pisteitä, mikäli nimetyn vastaavan työnjohtajan referenssit (2 kpl) ylittivät asetetut vähimmäisvaatimukset. Pisteitä sai, mikäli seuraavat ehdot täyttyivät:

-          Referenssin kohteena olleen rakennuksen pääasiallinen käyttötarkoitus on opetusrakennus. Tämänkaltaisia opetusrakennuksia ovat varhaiskasvatuksen rakennukset, yleissivistävien oppilaitosten rakennukset, ammatillisten oppilaitosten rakennukset, korkeakoulu- ja tutkimuslaitosrakennukset sekä muut opetusrakennukset. (Tilastokeskuksen Rakennusluokituksen 2018 mukaan luokka 08). (2 pistettä per referenssi)

-          Referenssitoimeksianto on sisältänyt sekä uudisrakentamista että korjausrakentamista (3 pistettä per referenssi).

Tarjoaja sai 0 pistettä, jos referenssikohteen rakennusluokitus ei ollut 08 tai jos referenssitoimeksianto ei sisältänyt sekä uudisrakentamista että korjausrakentamista.

4.      Projektisuunnitelman esittelytilaisuus (enintään 10 pistettä)

Tarjoajat kutsuttiin tarjouksen laatuosion liitteenä toimitetun projektisuunnitelman esittelytilaisuuteen tarjousajan päättymisen jälkeen. Tilaajan tavoitteena oli varmistaa projektisuunnitelman sisältö sekä avainhenkilöiden osaaminen läsnäolotilaisuutena pidettävässä haastattelussa.

Arvioinnissa huomioitiin mm. seuraavat seikat:

-          valmistautuminen ja esiintyminen;

-          esitysmateriaalin uskottavuus, selkeys ja havainnollisuus;

-          vastaaminen kysymyksiin ja tiedonhankintakyky; sekä

-          avainhenkilöiden osaaminen ja roolien selkeys (vastaava työnjohtaja, talotekniikan vastuuhenkilö, suunnittelunohjauksesta vastaava henkilö).

Hankintayksikkö käytti projektisuunnitelman esittelytilaisuuden arvioinnista tasapuolista ja puolueetonta arviointimenetelmää.  Arvioinnin suoritti kuusihenkinen puolueeton arviointiraati. Raadissa olivat mukana yläkoulun rehtori, Kauniaisten lukion rehtori, Kauniaisten kaupungin sivistystoimen projektiasiantuntija, hankkeen pääsuunnittelija sekä kaksi (2) tilakeskuksen projektipäällikköä. Jokainen asiantuntija antoi omat pisteensä tarjoajan suorituksesta, ja tarjoajan kohdasta saamat vertailupisteet laskettiin asiantuntijoiden antamien yksittäisten pisteiden keskiarvona.

Yleisesti ottaen laatuvertailuperusteet on esitetty kaikkien laatuvertailun kohtien A-D osalta tarkemmin tarjouspyynnöllä sekä tarjouspyynnön liitteellä ”KOKONAISURAKKAKILPAILUTUKSEN LAADULLISET ARVIOINTIPERUSTEET, 5.12.2025”.

Eniten laatuvertailupisteitä saanut tarjoaja saa laadun osalta enimmäispisteet 70 pistettä. Muiden tarjoajien laatupisteet lasketaan suhteessa suurimpaan kaavalla: [tarjoajan laadun vertailupisteet / suurimmat laadun vertailupisteet * 70 pistettä].

YHTEISPISTEET

Lopuksi tarjoajan saamat hintapisteet ja laatupisteet lasketaan yhteen. Enimmäispistemäärä hinta-laatuvertailussa on 100 pistettä. Hankintayksikkö valitsee urakoitsijaksi eniten pisteitä saaneen, vähimmäisvaatimukset täyttävän tarjoajan.

Hankintayksikkö suoritti tarjousvertailun, jonka perusteella tarjoajat ovat saaneet seuraavat vertailupisteet:

1.       Peab Oy / Yhteensä: 98,29 pistettä
2.       Rakennusliike Lapti Oy / Yhteensä: 90,27 pistettä
3.       NCC Suomi Oy / Yhteensä: 89,91 pistettä
4.       Lujatalo Oy / Yhteensä: 85,65 pistettä
5.       Jatke Toimitilat Oy / Yhteensä: 80,42 pistettä
6.       Kymppirakenne Oy / Yhteensä: 74,71 pistettä
7.       Arkta Rakennuskultti Oy / Yhteensä: 62,72 pistettä

Tarkempi tarjousten vertailu on esitetty hankintapäätöksen liitteellä ”Tarjousten vertailu”.

Tarjousten avauspöytäkirja ja vertailutaulukko jaetaan esityslistan oheismateriaalina luottamushenkilöiden CloudMeeting  -kokoustenhallintajärjestelmään . Muut asiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa.

Hankintayksikkö on pitänyt Peab Oy:n kanssa tarjouksen selonottotilaisuuden. Selonotossa todettiin, että tarjous on tarjouspyynnön mukainen. Selonotossa ei ilmennyt puutteita, ristiriitaisuuksia tai syitä hylätä tarjous.

Yhdyskuntatoimen johtaja Marianna Harju:

………. 

Tilakeskuksen projekti-insinööri Stefan Lindholm oli kokouksessa esittelemässä asiaa sekä vastaamassa kysymyksiin.

Päätös:

Oheismateriaali:

Tarjousten avauspöytäkirja ja vertailutaulukko (ei julkinen, JulkL 24.1 § 20)

Jakelu:

Tarjoajat

Oikaisuohje ja valitusosoitus

Ohjeet muutoksenhakua varten ovat tämän päätöksen liitteenä.

Hankinta-asiakirjojen julkisuus

Hankinta-asiakirjojen julkisuuteen sovelletaan lakia viranomaisen toiminnan julkisuudesta (612/1999).